市政协委员史晓春反映：近年来，部分小区物业费收缴困难，物业企业经营压力加大，弃管、撤管（共有弃管小区8个，社区临时托管小区5个）现象时有发生，物业管理领域舆情多发。由此引发的电梯脱保、环境失管、治安隐患等次生安全问题日益凸显，直接关系群众生命财产安全和基层社会稳定。

经梳理，我市物业管理舆情主要集中在三方面：一是公共收益收支及公共水电费分摊未公示或公示失实；二是物业服务不到位，如擅自砍伐树木破坏绿化、停车收费未与业主协商、电梯维保断档等；三是小区规划改造征求意见不充分。剖析其成因，主要有以下三方面。一是收费端失序，企业经营收支倒挂。部分小区特别是老旧小区物业费标准长期偏低，居民付费意识不强，加之对服务品质不满而拒缴欠缴，收缴率持续走低。与此同时，人力薪资、公共能耗、设施维保等刚性支出逐年递增，收入封顶、成本上行，项目长期微利甚至亏损，经营难以为继，企业只能弃管止损。二是自治端缺位，服务合同难以延续。部分小区业主委员会尚未组建，已组建的运作不规范，合同到期后无力组织续聘选聘。前期物业与业主之间缺乏有效的沟通协商机制，矛盾长期积压，物业一撤了之，小区陷入“收费难—服务差—收费更难—弃管”的循环。三是监管端乏力，违约退出成本过低。部分物业公司未按《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》规定履行退出交接义务，未完成资料移交、费用清退等法定程序便自行撤离。行业主管部门对弃管行为的信用约束、执法处置尚未形成闭环，撤场脱身几乎无需付出代价，客观上助长了弃管冲动。

物业弃管的安全风险体现在三个层面。一是特种设备脱管失保。物业撤管后，电梯使用管理主体缺位、维保断档。市场监管部门虽可依托96333平台掌握困人信息，但缺少签约维保单位作为一级响应支撑，故障处置和救援效力明显不足。二是共用设施失修失管。消防、监控、二次供水等设施设备无人巡检维护，隐患持续累积。三是治理秩序受到冲击。治安防控弱化，环境卫生恶化，居民矛盾多发，容易引发群体性信访问题。

物业管理既是民生工程，也是安全底线。物业管理主管部门要担起主管之责，把弃管小区管起来、把居民服务好。为此，建议：

一是压实属地责任，确保安全主体不缺位。建议由市政府牵头，明确镇（街道）为第一责任主体。镇（街道）对辖区内弃管、濒临弃管小区建立“一区一档”台账，实行动态销号管理。依据《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》，对无法确定电梯使用单位的，由镇（街道）协调予以明确；同步指定临时管理人，确保秩序维护、设施运行等基础服务不断档。

二是健全退出交接监管，把好物业进出关口。建议物业管理主管部门牵头制定我市物业服务企业退出交接操作规程。一是早发现，建立合同到期预警机制。二是严交接，严格执行《江苏省物业管理条例》关于15日内退出并履行资料、资产、费用交接的规定，原物业在新物业接管前必须维持正常管理秩序。三是快补位，建立物业服务应急备选库，过渡期内指导业主依法重新选聘，防止出现管理真空。

三是增强自治和造血能力，破解收费难服务差循环。建议物业管理主管部门扛起业主自治组织建设职责，对具备条件的弃管小区，按规定指导业主成立业主大会、选举业主委员会，并由业主大会依法选聘物业服务企业；对条件暂不成熟的，先由社区托管、社会组织参与，逐步过渡。指导业主依法履行缴费义务，支持物业企业通过协商、调解、诉讼等途径催缴物业费。用好小区公共收益，收支情况定期公示、专户管理，补充共用设施维护资金，从源头打破这一恶性循环。

四是强化联动应急处置，提升基层治理效能。完善《物业管理工作联动机制》，由镇（街道）或物业管理主管部门协调城市管理、公安、住房和城乡建设、消防、市场监管、生态环境等相关部门，按职责分工对弃管小区电梯、消防、燃气、二次供水等隐患开展联合排查、闭环处置。将弃管小区纳入基层网格化治理和矛盾纠纷排查范围，前置化解物业纠纷，防止小问题演变为大风险。

本期送：市政府                                 2026年11月9日编发